I. Principe du démembrement

 

La propriété d’un bien peut-être démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire.

Seul l’usufruitier peut habiter et louer le bien, mais ne peut le vendre sans l’accord du nu-propriétaire.

 

Dans le cadre d’une transmission anticipée du patrimoine, il est courant qu’un parent donne la nue-propriété d’un immeuble à son descendant, tout en se reservant l’usufruit du bien.

 

- Il garde ainsi l’usage et les fruits de location du bien.

- les droits de donations sont réduits car calculés en fonction de l’age de l’usufruitier (de son espérance de vie, - art 669 du CGI)

- A son décès, le nu-propriétaire devient, sans frais supplémentaire, propriétaire du bien, dont la valeur a sans doute augmenté entre temps.

 

II. Plus-value immobilière

 

La vente d’un bien immobilier constitue une mutation à titre onéreux soumise à la taxation sur les plus value immobilières réalisées par les personnes physiques lors de la vente.

 

 

III. Détermination de la plus-value

 

La plus-value immobilière est le résultat de la différence entre le prix d’acquisition du bien immobilier majoré de certaines dépenses, et le prix de vente réduit des frais de vente.

 

1.Valeur d’acquisition à prendre en compte :

La valeur d’acquisition à déclarer lors de la cession d’un bien immobilier est celui de la valeur au moment de l’achat, soit ici la valeur d’acquisition de la nue-propriété

 

2. Valeur de cession à prendre en compte :

La pleine propriété n’ayant pas été récupérée lors de la cession, la valeur de cession à prendre compte est la valeur vénale au moment de la vente du bien immobilier.

Les abattements pour durée de détention commencent à partir de la date d’acquisition de bien en nue propriété.

Si la vente du bien démembré porte sur la pleine propriété, le capital perçu sera ventilé entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Assiette fiscale = Prix de revente de la nue-propriété – Prix d’acquisition de la nue-propriété

 

a. Cas de la cession en pleine propriété, après la réunion de l’usufruit et la nue-propriété

PV= Prix de revente de la pleine propriété – Valeur du bien en pleine propriété à la date de l’acquisition de la nue-propriété


Valeur d’acquisition à prendre en compte :

  • Si la nue-propriété a été acquise à titre gratuit ou à titre onéreux et que l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, le prix d’acquisition de l’usufruit est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

  • Si la nue propriété et l’usufruit ont été acquis successivement à titre onéreux, il convient de retenir la somme des prix d’acquisition de chacun des droits démembres indiqués dans les actes notariés.

  • Si la nue propriété a été acquise par donation ou succession et l’usufruit acquis à titre onéreux, il convient de retenir la somme de la valeur de la nue propriété retenue lors de la donation ou succession et le montant d’acquisition de l’usufruit.

  • Si les deux droits ont été acquis par voie de donation et succession, il convient de prendre pour valeur d’acquisition la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des donations et/ou successions.

Pour toutes les situations, la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions, qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle.

 

Valeur de cession à prendre en compte :

  • La valeur de cession à prendre en compte est la valeur vénale au moment de la vente du bien immobilier.

 

b. En cas de cession de la nue propriété, en tant que plein propriétaire (avec réserve d’usufruit)

PV= Prix de vente de la nue propriété – Valeur du bien en pleine propriété x Valeur NP selon barème 669 CGI selon âge de l’usufruitier au jour de la vente

 

Valeur d’acquisition à prendre en compte :

Dans le cas d’une cession isolée de la nue propriété avec réserve d’usufruit, le prix d’acquisition du droit cédé est obligatoirement déterminé en appliquant le barème fiscal de l’article 669 du CGI en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.

 

Valeur de cession à prendre en compte :

La valeur de cession à prendre en compte est la valeur vénale en nue propriété au moment de la vente du bien immobilier.

 

 

IV. Abattements pour durée de détention

 

Un abattement pour durée de détention peut ensuite être appliqué (à partir de la date d’acquisition jusqu’à la date de cession par années pleines),

L’abattement se calcule en deux fois, car il est différent pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux

 

 

A l’impôt sur le revenu

Prélèvements sociaux

de 0 à 5 ans :

0 %

0 %

de 6 à 21 ans :

6 % par an

1,65 % par an

22e année :

4 %

1 %

Au delà de la 22e année

exonération

9 %

Au delà de la 30e année

exonération

exonération

 

 

V. Taux d’imposition : 36,2 %

 

- La plus-value après abattement est taxée au taux de 19 % à l’impôt sur le revenu et à 17,2 % aux prélèvements sociaux

Au delà d’une plus-value taxable de 50 000 €, un impôt supplémentaire est du (calculé par le notaire) dont le barème est le suivant :

Les taux du barème suivant sont applicables au montant total de la plus-value imposable correspondante réalisée par le cédant, et cela dès le premier euro de plus-value imposable réalisée par le cédant.

 

Montant de la plus-value imposable

Montant de la taxe

De 50 001 à 60 000 €

2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20

De 60 001 à 100 000 €

2 % PV

De 100 001 à 110 000 €

3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10

De 110 001 à 150 000 €

3 % PV

De 150 001 à 160 000 €

4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100

De 160 001 à 200 000 €

4 % PV

De 200 001 à 210 000 €

5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100

De 210 001 à 250 000 €

5 % PV

De 250 001 à 260 000 €

6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100

Supérieur à 260 000 €

6 % PV

 

(cf BOFIP-RFPVI-TPVIE-20 du 24/08/2018)