Démembrer un bien consiste à séparer le droit de l’occuper ou de le louer (l’usufruit) de celui d’en disposer (la nue-propriété).

Le propriétaire d’un bien possède à la fois l’usufruit et la nue-propriété du bien. Il peut choisir de céder l’un ou l’autre, à titre onéreux ou gratuit.

Le démembrement doit avoir lieu devant notaire dès lors qu’il s’agit d’immobilier.

L’usufruit et le nu-propriétaire sont deux personnes différentes.

 

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Le démembrement : un moyen d’anticiper une succession

M. A possède un bien immobilier. Il donne à sa fille Mlle A la nue-propriété de ce bien tout en s’en réservant l’usufruit. La valeur retenue pour les droits de donation est celle de la seule nue-propriété.

M. A peut donc continuer à occuper ou louer le bien jusqu’à son décès (ou la vente du bien qui nécessite l’accord des deux) . Et Mlle A peut vendre sa nue-propriété, mais elle n’a pas beaucoup de valeur seule. L’intérêt de l’opération est donc d’anticiper la transmission.

 

L’usufruit s’éteint avec le décès de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire se retrouve alors plein propriétaire sans frais supplémentaires, et sans tenir compte pour le paiement des droits éventuels de la prise de valeur du bien depuis la donation.

 

En pratique, le démembrement est donc souvent utilisé pour faire une transmission à moindre coût d’un bien à un descendant.

 

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Le démembrement comme instrument de protection de son concubin.

 

Hors PACS ou mariage, les concubins sont légalement des étrangers l’un pour l’autre, sans protection juridique. S’ils se cèdent ou se lèguent un bien immobilier, les droits d’enregistrement seront très élevés, 60 % du prix du bien.

Le legs est, de plus, limité à la quotité disponible, c’est-à-dire qu’il ne peut empiéter sur la réserve dévolue aux héritiers.

Acheter un bien à deux doit donc être pensé, surtout s’il s’agit d’un lieu de vie, voire de la résidence principale des concubins, afin qu’au décès de l’un, le survivant puisse y rester en tout sérénité. Mais cette protection ne doit pas se faire au détriment des héritiers, du moins sur le long terme.

 

1. Achat d’un bien immobilier en indivision

Si la résidence a été achetée en indivision, chacun possède une quote-part du bien. La quote-part est indistincte, 50 % de la maison par exemple à apports égaux.

Posséder le bien via une SCI permet de distinguer les parts de chacun.

Une SCI possède un immeuble. M. A. possède par exemple les parts numérotées de 1à 50 et Mme B. les parts numérotés de 51 à 100.

Au décès de l’un des concubins, ses héritiers héritent de la moitié du bien. Ils deviennent copropriétaires avec le concubin survivant qui garde ses parts.

 

En cas d’enfants communs, le survivant se trouve copropriétaire d’un bien avec ses propres enfants. Sauf legs particulier, ils ont hérités des 50 parts du défunt

Mais le survivant peut aussi de se retrouver en indivision avec d’autre héritiers du défunt, des enfants d’un premier lit par exemple. La situation est alors génératrice de tensions, et peut aller jusqu’au versement d’un loyer, ou à la vente forcée du bien.

 

Les enfants peuvent souhaiter le départ du concubin survivant, du bien qu’ils possèdent pour moitié, ou la vente de ce bien.

Il est alors prudent de prévoir la succession dès l’achat.

 

2. Le testament croisé en faveur du concubin

Les concubins font chacun un testament par lequel ils se lèguent la partie indivise qu’ils possèdent. La réserve héréditaire doit être préservée au profit des héritiers avant tout legs.

Les droits à payer sont très élevés au décès (60%) et le testament peut-être révoqué à tout moment que le concubin anciennement bénéficiaire en soit informé.

 

3. Le démembrement croisé

Le démembrement croisé de propriété consiste pour chaque concubin à acheter la moitié des parts en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit.

Chacun est ainsi usufruitier de la part indivise dont l’autre est nu-propriétaire et vice versa.

 

Il faut passer par un SCI afin d’individualiser les parts.

 

a- constitution de la SCI

La structure est créé et chaque concubin détient 50 % des parts (par exemples de parts numérotées de 1à 50 pour l’un et de 51 à 100 pour l’autre)

Attention à ce que la proportion de parts corresponde à l’apport en bien ou en capital ; A défaut il peut s’agir d’une donation indirecte taxable à 60 % entre les deux concubins.

Attention aussi à la gestion de la SCI qui doit être simple et claire car chaque associé est responsable indéfiniment des dettes de la SCI dans la limite en proportion de ses parts de capital social.

 

b- apport des concubins à la SCI

Chaque concubin apporte le montant nécessaire à l’achat du bien.

S’agissant d’un apport en contrepartie des seules parts de la SCI, on parle d’apport pur et simple. Si la contrepartie de l’apport est plus importante (prise en compte d’un passif par exemple, il s’agira d’un apport à titre onéreux).

L’apport génère une plus-value taxable égale à la différence entre la valeur des titres perçus et la valeur du bien apporté.

Au cas présent, les apporteurs sont des personnes physiques, et la SCI est une société de personnes imposable à l’impôt sur le revenu : dans ce cas les apports sont exonérés.

Si la société bénéficiaire des apports est imposable à l’IS, des droits d’enregistrement (droit spécial de mutation CGI, art. 810, III ) de 5 % de la valeur du bien apporté sont dus.

 

c– ou la SCI achète le bien immobilier

L’un des inconvénients de ce mode est la plus grande difficulté du recours à l’emprunt bancaire. Les banques prêtent peu à des structures non ou peu capitalisées.

 

d – Les concubins se cèdent mutuellement l’usufruit de la moitié de leur part et la nue-propriété de l’autre moitié.

C’est cette opération qui permet de sécuriser son concubin en cas de décès, sans changer au final à la masse dévolue aux héritiers

 

  • Avant la cession mutuelle :

M. A détient la pleine-propriété des parts n° 1 à 50

Mme B détient la pleine-propriété des parts n° 51 à 100

 

  • Cession mutuelle

M. A cède la nue-propriété de ses parts à Mme B.

Mme B. cède la nue-propriété de ses parts à M. A

 

Coût du démembrement

Le démembrement doit avoir lieu devant notaire, ce qui implique de payer les « frais de notaire ». Un coût d’environ 1000 à 1 500 € est prévisible, mais il faut y ajouter les droits d’enregistrement. Si les concubins se donnent les parts, le barème sera très élevé (60% de la valeur en nue-propriété).

S’ils se cèdent les parts démembrées le coût est moindre, 5 % de la valeur cédée (article 726 I 2° du CGI) pour  les personnes morale à prépondérance immobilières comme les SCI.

Chacun cède la nue-propriété de ses parts. Fiscalement, cette valeur est évaluée en fonction de l’age de l’usufruitier et de son espérance de vie comme le présente l’article 669 du CGI :


 

Les droits sont par exemple pour un bien qui vaut au total 300 000 € de

150 000 € (moitié des parts) x 50 % (si l’usufruitier à moins de 61 ans révolus) x 5 % = 3 750 €

 

Hors cadre fiscal, il est aussi pertinent d’évaluer l’usufruit en additionnant les revenus à venir de la location du bien jusqu’au décès de l’usufruitier, sur une durée égale à son espérance de vie.

 

  • Après la cession mutuelle

M. A détient l’usufruit des parts n°1 à 50 et la nue-propriété des parts n° 51 à 100

Mme B. détient la nue-propriété des parts n° 1à 50 et l’usufruit des parts n°51 à 100

 

 

e – au décès de l’un des concubins

M. A décède.

L’usufruit des parts n° 1 à 50 s’éteint. Mme B en devient pleine propriétaire

La nue-propriété des parts n°51 à 100 est transmise à ses héritiers. Mme B en est toujours usufruitière

 

Mme B est donc usufruitière du tout (l’usufruit étant une composante de la pleine propriété). Elle peut donc habiter ou louer le bien détenu par la SCI jusqu’à son jusqu’à son décès.

 

 

fau décès du concubin survivant

Mme B était pleine propriétaire des parts n° 1 à 50. Ces parts sont transmises à ses héritiers

Mm B était restée usufruitière des parts n°51 à 100, dont les nus-propriétaires sont les héritiers de M. A. l’usufruit s’éteint avec le décès de Mme B. Les héritiers de M. A recouvrent la pleine propriété des parts n° 51 à 100.

 

Conséquences :

Le concubin survivant a pu habiter ou louer la totalité du bien sans risque pour lui de devoir en changer. Les héritiers de chacun ont récupéré leur part d’héritage.

Le montage décrit permet donc d’acheter à deux en protégeant son conjoint, sans pénaliser les enfants d’un premier lit.

 

 

  • Coût de constitution de la SCI

Le capital de la SCI peut-être minime, 1000 € par exemple.

Il faut compter les coûts de rédaction des statuts ( entre 100€ et 2000 €) , le coût de l’immatriculation et de l’annonce légale (dépend de la longueur du texte, compter 280 TTC), et celui du dépôt du registre des bénéficiaires effectifs (22 € TTC).

 

 

  • SCI et résidence principale

 

Taxe foncière : ta Taxe foncière est due comme si la résidence était détenue directement. Chaque associé doit donc la taxe à hauteur de sa quote-part dans la SCI.

 

IFI : la SCI entre dans l’assiette de l’IFI mais l’abattement de 30 % pour résidence principale n’est applicable qu’en cas de détention directe.

La valeur à inscrire n’est pas celle de l’immeuble détenue mais celle des parts de la SCI. L’endettement éventuel de la SCI est alors déductible sous conditions , et une décote pour illiquidité de 10% à 20 % est tout à fait envisageable (il est plus difficile de vendre la SCI que l’immeuble seul)

 

 

Séparation des concubins , quelles conséquence ?

Si les concubins se séparent, ils peuvent choisir de vendre la propriété. L’un peut aussi acheter les parts l’autre.

 

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